Zakleté pražské brownfieldy se budou probouzet velmi pomalu

Pokud se zaměříme na šest klíčových území – Bubny, Smíchovské nádraží a jeho okolí, Nákladové nádraží Žižkov, Rohanský ostrov, areál Ruzyně a Bohdalec – Slatiny, tak se zde za posledních 20 let nepostavilo takřka nic. Podle platného územního plánu z roku 1999 je potřeba připravit a projednat podrobnější územně plánovací dokumentaci pro každé z uvedených území. Do toho zasáhla změna stavební legislativy po roce 2006, která proces pořizování podrobnější dokumentace ještě zkomplikovala, a také postupné tříštění vlastnických poměrů rozprodáním majetku zejména státních podniků.
Uvalení stavebních uzávěr na velká rozvojová území v územním plánu se jeví jako historická chyba. Město by mělo připravit podrobnější dokumentaci, která umožní sejmutí uzávěr, ale zároveň má velmi omezené nástroje. Mnohde nemá zásadní vlastnický vliv, který by ho dostatečně motivoval dané území aktivovat. Městská samospráva dokonce nemá ani přímý vliv na pořizovatele takové dokumentace, který se de facto zodpovídá Ministerstvu pro místní rozvoj.
Veřejný zájem je v českém legislativním prostředí zjednodušený na soulad s celou řadou resortních předpisů státní správy, nadřazených potřebám rozvoje území. Praha má jistou výhodu v pravomoci upravovat specifické podmínky ve vlastních Pražských stavebních předpisech, o jejichž zachování ale musí neustále bojovat.

Čekání na zázrak
Za normální situace by rozvoj klíčových území jako strategické rozhodnutí řešilo vedení města. V Praze se ale pohybujeme ve specifickém prostředí, protože zásadní vliv na rozvoj „svých“ rozvojových území si chce podržet lokální reprezentace dotyčné městské části. Pokud lokální radnice neměla nebo nemá zájem celý proces posunovat kupředu (a tím je myšlena skutečná práce na odblokování území, nikoli jen vrstvení různých typů studií a analýz), k reálným pokrokům v přípravě nedochází. Je zcela zřejmé, že před místními obyvateli je vždy lehčí obhajovat zachování stávajícího stavu než vysvětlovat přínosy budoucího rozvoje města. 
Administrativní překážky v podobě stavebních uzávěr tak znamenaly dvě desetiletí čekání na zázrak shůry: nejprve bude připraven dokonalý plán a pak se všichni aktéři nadšeně „vrhnou“ na infrastrukturní investice a konkrétní projekty nejlépe na celém území najednou. Motivace města řešit zásadní infrastrukturní problémy ovšem byla zatím minimální. Současně s aktivací brownfieldů v příštích letech tedy budou muset být nalezeny prostředky v řádu miliard korun na doplnění infrastruktury a dopravních napojení. V některých územích chybí dostatečná napojení na páteřní infrastrukturu. Například na území Bubnů není možné počítat s dalším rozvojem bez vyřešení dostatečné kapacity zásobování vodou v celém území. Žádné konkrétní investiční kroky ale město dosud neudělalo a všechny tyto investice z principu nemohou jít za soukromými investory.

Plán na 30 let
Na území Bubny – Zátory byla zveřejněna nová studie, jejíž vznik koordinoval Institut plánování a rozvoje. Měla by sloužit pro projednání změny územního plánu, umožnit odstranění stavební uzávěry a stát se podkladem pro budoucí výstavbu. V tiskových zprávách se uvádí, že v celé lokalitě může žít až 25 tisíc lidí a několik tisíc dalších tam může pracovat. Je ale potřeba dodat, že tento „plán“ bude naplněn možná v horizontu dalších třiceti až čtyřiceti let. Nyní čekají studii minimálně tři až čtyři roky úředního projednávání než bude možné stavební uzávěru odstranit – tedy pokud tento proces bude ponechán v rukou současných zákonů a nebude přijato nějaké jiné „politicko-taktické“ řešení, které by umožňovalo území aktivovat dříve. Pak teprve mohou investoři žádat o první územní rozhodnutí a stavební povolení. S největší pravděpodobností tak budou první byty postaveny kolem roku 2025, a to navíc v případě, že město bude plnit své „domácí úkoly“ z hlediska infrastruktury, aby k rozvoji území vůbec mohlo dojít.
Trochu dál než Bubny je nyní příprava rozvoje na části Smíchovského nádraží, což se často prezentuje jako dobrý příklad. Málo se ale uvádí, že jen administrativní projednání nutné změny územního plánu pro toto území trvalo devět let od roku 2005 do roku 2014. Poté šlo vše relativně dobře. Máme rok 2019 a je projednáváno územní řízení na první etapu výstavby zhruba 300 bytů. Možná tak za tři roky, tedy na přelomu let 2022 a 2023, se tam nastěhují první obyvatelé. Tuto časovou osu můžeme porovnávat s okamžikem, ve kterém se nyní nacházíme v přípravě transformace Bubnů.

Iluze a realita
Další otázkou je reálný pohled na intenzitu výstavby. Je iluzí, že po „otevření“ brownfieldu vznikne v místě takřka okamžitě 10 tisíc bytů za tři roky. Každá lokalita s sebou ponese přidružené náklady a komplikace, například na vyřešení zmíněné infrastruktury. Investoři mohou v daném území každý rok dodat jen určitý počet jednotek vzhledem ke své vlastní kapitálové síle, ale také k logistické zátěži při výstavbě. Lze odhadovat, že v území typu Bubnů je maximem přibližně 500 až 600 bytů ročně. Z toho tedy vyplývá, že za takových osm let zde bude bydlet možná kolem tisíce nových obyvatel.
Titulky „Přibude 25 tisíc nových obyvatel“ či „Nová čtvrť pro desetitisíce lidí“ děsí politiky. Jak to vysvětlí už bydlícím občanům? Ve skutečnosti budou opravdu reálné důsledky současných plánů patrné teprve za 10 až 15 let. Mezitím se při dynamice současného světa změní tolik okolností, že podkladová studie vzniklá roku 2018 bude s vysokou pravděpodobností v roce 2030 (kdy budou v Bubnech žít možná tři až čtyři tisíce nových obyvatel) prohlášena za přežitou. Co je ale důležitější, pokud se vrátíme zpět ke všem šesti klíčovým brownfieldům, tato území jsou schopna generovat dohromady maximálně dva až tři tisíce bytů ročně. A to teprve od okamžiku, kdy výstavba ve všech z nich bude reálně aktivována. Tento stav nastane nejdříve za osm až 10 let.
Zmíněné dva až tři tisíce bytů jsou jen třetinou nebo čtvrtinou počtu, který by bylo třeba do pražského „systému“ dodávat vzhledem k trendu demografického růstu a přitažlivosti Prahy. V příštích pěti letech bude v těchto šesti územích postaveno, když to opravdu dobře půjde, jen několik stovek bytů na Smíchově a na Rohanském ostrově. A to je vše. Zbývajících osm až 10 tisíc bytů ročně tedy bude muset nadále vznikat v lokalitách, kde se o to investoři snaží už nyní – v menších brownfieldech, prolukách a doplňováním zástavby do tzv. stabilizovaného území. To přináší komplikace v odporu současných obyvatel, kteří často nové sousedy nechtějí.

Nástroje chybí
Pro rychlou transformaci brownfieldů nemá město připravené účinné nástroje. V současném nastavení legislativy je téměř nemožné proces nějak výrazně urychlit. Z hlediska města je možné vést opakovaná a trochu nekonečná jednání s vlastníky, městskými částmi, dotčenými orgány státní správy a případně dalšími úřady a organizacemi, aby nalezli shodu na základních parametrech řešených území, a tyto dohody rychle promítnout například do Metropolitního plánu. Vědomí, že skutečné dopady výstavby nastanou až za mnoho let, by mohlo klíčové aktéry motivovat k větší odvaze nalézat společné řešení a dohodu nad konkrétními problémy.
Faktické stavební uzávěry a platný územní plán jsou zásadní překážky rozvoje města. Rychlý posun by umožnilo pouze radikální a nestandardní řešení (například úplné zrušení stávajícího územního plánu v oblastech, kde je uzávěra, a pragmatické rozhodování na základě studií odsouhlasených městem, městskou částí a investory), nebo nějaká speciální zákonná úprava, která by proces schvalování studií jako podkladu pro změnu územního plánu výrazně zkrátila. To je ale v systému územního plánování, nastaveného pro 96 procent českých obcí velikosti pod pět tisíc obyvatel, zřejmě utopie.
Řešením by mohlo být také obnovení hlavního stavebního úřadu Prahy a zřízení instituce městského developera. Petr Hlaváček, architekt a první náměstek primátora pro územní rozvoj, proto nevidí situaci jako neřešitelnou. „Praha je krásné, prosperující a bezpečné město. Na nás záleží, jak dokážeme dědictví předchozích generací rozvíjet v podmínkách, které máme k dispozici. Když se budeme všichni snažit a intenzivně spolupracovat, dopadne to dobře,“ říká s nadhledem.

Martin Červinka, demograf a ekonom
Martin Kloda, architekt
oba v současnosti působí jako poradci v kanceláři Petra Hlaváčka, prvního náměstka primátora