Většina nových bytů v Praze nezlevní, dolů mohou jít luxusní nemovitosti a byty na periferii

Většina restrikcí spojených se snahou o omezení šíření nového typu koronaviru je u konce a jednotlivá odvětví tak pomalu začínají sčítat současné i budoucí škody, které s sebou omezení ekonomiky přinesla. Zároveň se objevují odhady toho, jak se jednotlivá odvětví změní a jaký dopad bude mít současná situace na koncové zákazníky. Developeři a nejrůznější analytici se například poslední měsíce přou, jestli dojde k poklesu cen bytů, nebo ne. A pokud ano, o kolik. Ve zkratce: stejně jako většina developerů, ani my ve V Investu neočekáváme jejich výraznější pokles, alespoň ne v Praze. 

Poptávka po nových bytech klesne

Bydlení je asi největší investicí, kterou může běžný smrtelník v České republice udělat. Češi na nový byt vydělávají nejdéle z celé Evropy, což je v samozřejmě pro trh s bydlením obecně problém. První, co člověk v současné situaci udělá, je, že škrtne dlouhodobé investice. Řada lidí si teď i přes nižší úroky u hypoték nebo zrušení daně z nabytí nemovitosti byt zkrátka nepořídí a raději na rok nebo dva zvolí bydlení v nájmu, jejichž ceny v Praze sice krátkodobě klesají, ale tato skutečnost ceny požene nahoru. Jde o výdaj, který můžou bez problémů ustát a který jim umožní držet si finanční rezervu pro případ ztráty práce nebo snížení platu. Teprve když uvidí světlo na konci tunelu, budou ochotní znovu uvažovat o tom, že si pořídí vlastní byt. 

Potom je zde druhá skupina lidí, která si pořizuje byt jako investici. V posledních letech tvoří investiční byty až dvě třetiny prodejů. Jednoduše proto, že ceny už jsou tak vysoko, že střední třída má problém na byty v Praze dosáhnout. Existuje zde ale početná skupina lidí, kteří mají volné finanční prostředky a preferují jejich konzervativní zhodnocování. Tito investoři přitom reagují na změny na trhu ještě citlivěji. Ve chvíli, kdy neví, jak se bude ekonomická situace a s ní související situace na trhu s nemovitostmi vyvíjet, jednoduše pozastaví své nákupy a počkají si, jestli nedojde k případné korekci cen, kterou následně využijí ve svůj prospěch. 

Spadne jen cena horších projektů

I přes očekávaný pokles poptávky ze strany rezidentů a investorů ale v tuto chvíli není na místě předpokládat výraznější pád cen bytů, zvlášť ve střednědobém horizontu. Může se stát, že lokálně spadne cena některých projektů v místech, kde mezi sebou o zákazníka soupeří několik developerů, nebo v lokalitách se špatnou dostupností do centra města a nízkou úrovní občanské vybavenosti, které pocítí pokles zájmu jako první. Lokálního snížení cen se můžeme dočkat také u developerů, kteří budou nuceni rychle zlepšit své cash-flow.

Podobně může klesnout cena některých luxusních projektů, především pokud za nimi stojí menší developeři, kteří nemají dostatek zdrojů na to, aby odložili jejich prodej. Zatímco střední segment má své zákazníky i v době krize, kupci luxusních nemovitostí se chovají více jako investoři. Nemají problém počkat si i několik let a dostat tak menší developery pod tlak.  Na druhou stranu ceny v luxusních osvědčených lokalitách bývají stabilní, proto se určitě nebude jednat o trend, ale spíše o jednorázový výkyv. 

U většiny nových bytů ale můžeme očekávat maximálně stagnaci jejich ceny. Důvody jsou v zásadě dva. Jedním je současný extrémní deficit pražského bytového fondu. To je zásadní rozdíl oproti krizi po roce 2008, kdy nebyl deficit tak výrazný. Dnes v Praze chybí zhruba 20 až 30 tisíc bytů, které by trh byl okamžitě schopný absorbovat. To znamená, že ani nižší poptávka pravděpodobně nepovede k nedostatku kupců, především ve středním segmentu a v dobrých lokalitách. Druhým důvodem jsou náklady na straně developerů, které jsou v posledních letech také na extrémních úrovních. Od cen stavebních pozemků přes ceny stavebních prací až po dlouhé povolovací procesy, které zvyšují náklady na lidskou práci potřebnou k dokončení jednoho bytu. Je samozřejmě rozdíl, jestli platíte projektový tým tři roky nebo 10 let. Projekty, které půjdou v nejbližších letech na trh, mají tyto vysoké náklady už v zásadě zafixované. Povolovaly se dlouhé roky, smlouvy s dodavateli jsou podepsány a byty se staví.

V Invest je připravený nakupovat

Silní developeři, kteří mají dostatek vlastních zdrojů a jsou schopni udržet své cash-flow, s těmito projekty nemusí spěchat na trh a můžou je klidně začít prodávat za rok, za dva, až se situace na trhu zlepší. Naopak řada menších a slabších developerů, kterých jsou v Praze desítky, se může dostat do existenčních potíží. Aby minimalizovali očekávané ztráty, budou muset přistoupit k odprodeji celých projektů za rozumné ceny. To bude samozřejmě příležitostí pro firmy, které mají vyčleněn dostatek vlastních zdrojů právě na takové akvizice. Proto už nyní pečlivě sledujeme, jak se situace na trhu vyvíjí. Pokud se nám naskytne příležitost k výhodným nákupům, určitě ji využijeme.

Jaroslav Vondřička
ředitel a partner společnosti V Invest