Srovnali jsme nejoblíbenější úvěrové investiční platformy. Využívají je desítky tisíc lidí

Mezi tři nejoblíbenější crowdfundingové platformy mezi drobnými investory, jež oslovily v nedávném průzkumu Hospodářské noviny, patří Investown, Upvest a Fingood. Zároveň ale podobné platformy většina dotázaných investorů zatím nevyzkoušela a jako nejčastější důvod uvádějí, že je to prostě nenapadlo. Necelých dvacet procent dotázaných ale plánuje na platformách investovat. Přinášíme proto recenze vítězných platforem.

Crowdfundingové platformy jsou společnosti, které propojují zpravidla fyzické osoby nebo firmy, jež potřebují financování, s lidmi, kteří se na tyto půjčky skládají. Platformy pak žijí například z poplatků za zprostředkování. Výnosy jsou závislé na dané platformě a rizikovosti, mohou se standardně pohybovat od čtyř do patnácti procent. Některé se zaměřují na menší půjčky, jiné klidně na stamilionové úvěry.

Investown

Platforma Investown se umístila na prvním místě, co se týče počtu dotázaných, kteří na ni poslali své peníze. Investown se otevřel investorům v roce 2021 a od té doby nabral na 70 tisíc klientů, kteří proinvestovali přes 1,2 miliardy korun. Když platforma začínala, investoři se skládali na úvěry, za něž byly nakoupeny nemovitosti určené k nájemnímu bydlení.

Investown ale změnil byznysmodel a nyní nabízí investice do realitních projektů. Díky změně začal také lákat na vyšší výnosy než dříve, byť investice samozřejmě nesou vyšší riziko. Typickým klientem žádajícím o úvěr jsou firmy, které se rozhodnou stavět rezidenční bydlení a pomohou si úvěrem zafinancovaným právě přes Investown.

Poplatky platforma aplikuje na straně dlužníků, tudíž výnosy zveřejněné u nabízených investic jsou čisté výnosy. Platforma na dotaz uvedla, že je zisková. Investovat na ní pak lze už od 500 korun, což je nejnižší limit ze všech tří recenzovaných platforem. Očekávaný výnos u stávajících projektů je 10 procent ročně. Investor pak inkasuje výnosy měsíčně. 

U každého projektu jsou informace o dlužníkovi, projektu a zástavních právech. Přiložený je vždy dokument s klíčovými informacemi pro investory. Investor tak má možnost v případě zástavy pozemku nebo nemovitosti sám se na ně blíže podívat s využitím katastrálního úřadu. Může si tak i sám vyhodnotit, zdali mu nacenění v dané lokalitě dává smysl.

Fingood, Upvest nebo Investown? Investoři řekli, kam a proč posílají peníze

25. 7. 2023 ▪ 5 min. čtení

Sám Investown pak na otázku, jak zjišťuje, zdali dlužníci skutečně vynakládají půjčené peníze na deklarovaný účel, uvádí, že v rámci kontroly projektů má key account manažera, který na vše dohlíží. Zároveň platforma využívá externí kontrolory, kteří větší projekty objíždí a sledují, jak se vyvíjí. Podle vyjádření platformy dosud žádná investice neselhala.

Zajímavým specifikem celé platformy je otevření sekundárního trhu v podobě Tržiště, kdy investoři mohou svou investici odprodat ještě před jejím doběhnutím ostatním investorům. Platforma tím řeší jednu z typických nevýhod crowdfundingového investování v podobě nízké likvidity investice. Investown si ale účtuje poplatek 0,9 procenta z odprodané částky. 

Spolumajitelem Investownu je Seed Starter České spořitelny. Do platformy investoval také fond Lighthouse Ventures. 

Upvest

Druhé místo v oblíbenosti mezi dotázanými investory si získala platforma Upvest, která poskytuje od svého začátku financování pro developerské projekty. Jedná se převážně o dluhové investice, které dosahují zpravidla vyšších desítek milionů korun. Platforma zároveň spolupracuje s velkými developery jako Finep, Crestyl nebo J&T Real Estate.

Aktivně investujících klientů má Upvest 4068, nicméně jejich průměrná investice činí 329 tisíc korun, a proto se Upvestu daří i velké projekty zafinancovat rychle. Platforma přitom nabízí tři druhy investic, do nichž lze vložit peníze. Jde o dluhové financování a relativně nedávno uvedla také úvěry Komerční banky a takzvané podílové investice.

Dluhové financování pak Upvest poskytuje dvojího druhu, někdy vstupuje jako seniorní věřitel, zpravidla je ale poskytovatelem mezaninových úvěrů. Mezaninové úvěry mají podstatně menší zajištění – tedy nejsou zajištěné nemovitostmi. Taková výsada přísluší seniornímu věřiteli, což je banka. Mezaninový úvěr proto nese vyšší riziko.

Zároveň ale platí, že má úvěr přednost před výplatou jakýchkoliv zisků developerů. Podle posledních nabídek se nabízený výnos investorům zpravidla pohybuje mezi 9 a 12 procenty. V každém případě u mezaninového financování je velmi důležité, aby si byl investor jistý, že Upvest skutečně podrobně provedl analýzu projektu. 

„Každý klient se může seznámit s 20–30stránkovou analýzou, kde mu obsáhle, dopodrobna a transparentně prezentujeme výsledky všech našich prověrek,“ uvedl Upvest na dotaz HN a dodal, že ani jediný projekt se nedostal do žádných potíží. Platforma také podle svých slov přísně dbá na pravidelné kontroly, které jsou součástí smluv s developery.

Upvest skutečně zpravidla každý kvartál klientům předkládá zprávu například o peněžních tocích, postupu stavby nebo předprodejů bytů. Kromě dluhových investic začal Upvest nabízet také investice do úvěrů Komerční banky, které jsou seniorní se zástavou, a tudíž méně rizikové. Samotná banka si v úvěrech nechává část expozice.

Nižší riziko samozřejmě znamená o něco nižší výnos, dosud jediná nabídka nesla výnos 8,03 procenta ročně. Zveřejňované výnosy jsou podle Upvestu již očištěné o poplatky. Pokud někde uvádí Upvest výnos v rozpětí, důvodem je zpravidla zvýhodnění větších investorů v rámci daného projektu, kteří za svou vyšší expozicí inkasují o něco vyšší výnos.

Třetí nabízené jsou podílové investice, které už v podstatě spadají do sektoru private equity. Upvest umožňuje investovat napřímo do daného projektu a těžit z výnosu, až developer třeba bytové domy prodá. Zároveň je ale jeho pozice ještě rizikovější než u mezaninového věřitele, neboť jak už bylo uvedeno, dluhy musí být splaceny před jakoukoliv výplatou zisku.

Upvest tento typ investice nabízí spíš pro klienty, kteří disponují majetkem v řádech alespoň desítek milionů korun. Upvest pak u svých standardních nabídek umožňuje investovat už od 5000 korun. Investičních příležitostí bývá v nabídce oproti konkurenci méně.

Majoritním vlastníkem Upvestu je Komerční banka a platforma je v zisku.

Fingood

Pomyslnou bronzovou medaili v oblíbenosti mezi dotazovanými investory získala platforma Fingood, která nabízí investice do firemních úvěrů. Sama uvádí, že více než tři čtvrtiny jejích investičních nabídek míří do developerských projektů, nicméně nemalá část poskytnutých úvěrů míří také do firem zaměřených na výrobu nebo spotřebitelské zboží.

Jedna z posledních nabízených investic je tak například do firmy, která se specializuje na instalaci menších fotovoltaických elektráren. Vybrané firmy navíc občas nabízí i bonusy pro investory, v tomto případě slevu na instalaci elektrárny. Fingood uvádí stejně jako ostatní platformy výnos hned u samotné nabídky, nicméně jedná se o výnos bez započtení poplatků.

Fingood si pak účtuje devět procent z výnosu investic. Jinak řečeno, když investorovi přijde splátka, tak úrok je zmenšený o zmíněné procento. Specifičností Fingoodu je, že umožňuje firmám dva způsoby splácení úvěrů. První je takzvaný anuitní a druhý balonový. První případ funguje v podstatě jako hypoteční splátka, druhý je typický pro developery.

V případě anuitní splátky dostává investor každý měsíc kromě úroku také část investované částky, tedy jistiny. Peníze má proto uvolněné dříve než v případě balonové splátky, kdy se vyplácí měsíčně úrok, ale jistina se vrací až úplně na konci. Naopak nevýhodou je, že anuitní splátka nabízí podstatně menší výsledný výnos, neboť se jistina během splácení postupně snižuje.

Jinak řečeno, anuitní scénář vynese investorovi z investice 100 tisíc korun s úrokem ve výši sedmi procent na 12 měsíců 3832 korun. Balonová splátka vynese 6981 korun. Balonové varianty v nabídce investic převládají. Investovat na platformě Fingood lze od 1000 korun. Čisté výnosy se po odečtení poplatku nyní pohybují kolem 11 procent ročně.

Než se na Fingood nabídka dostane, musí projít schválením takzvané investiční komise, která o zařazení rozhodne na základě vypracovaných analýz týkajících se dlužníka a odhadů hodnoty zástavy. Pokud dojde ke schválení a investoři se na úvěr složí, dlužník získává peníze. Fingood následně kontroluje, zdali je využívá v souladu se smlouvou. 

Na Fingoodu je aktuálně zástavou v podobě nemovitosti nebo směnky stoprocentně zajištěno přes 80 procent úvěrů. Menší než stoprocentní zajištění pak má téměř třetina úvěrů. „Máme cca 1 až 2 procenta vážných delikvencí, kde očekáváme že investoři z velké části už z těchto úvěrů nic dalšího nedostanou,“ uvedl Fingood na dotaz HN s tím, že problémové úvěry jsou z většiny ty poskytnuté před rokem 2020, kdy byla firma pod starým vedením a úvěry se poskytovaly i bez většího zajištění. 

Nabídky na Fingood jsou dnes v některých případech zainvestovány i v řádech desítek minut. Investoři s takzvaným priority pass proto mají možnost se s nabídkou seznámit vždy před spuštěním crowdfundingu. V prvním kvartále letošního roku Fingood zafinancoval úvěry za 303 milionů korun a jeho investorská základna vyrostla na více než 10 500 členů. 

Platforma Fingood by se měla podle svých slov překlopit do zisku ve druhém pololetí tohoto roku. „Zatím majitelé upřednostňovali náš rychlý růst a investovali do něj peníze,“ uvedla firma na dotaz HN. Majoritní podíl má ve firmě prostřednictvím investiční společnosti Alcor Investments Tomáš Pešek. Spolumajitelem je také Vít Endler, jenž působil dříve v Mall.cz.

Doslov

Recenzované platformy využívají možnosti zástavního práva, často v podobě zástavy nemovitosti. Někteří drobní investoři, alespoň soudě podle příspěvků v investičních skupinách na sociálních sítích nebo e-mailů, které autorovi těchto řádků chodí, takovou informaci berou jako téměř stoprocentní jistotu, že nemohou prodělat. Takový závěr přitom není správný, zástava významně snižuje riziko investice, ale nikdy ho zcela neodstraní.

Ceny nemovitostí mohou klesnout, a i když neklesnou natolik, že by cena nepokryla už ani původní výši úvěru, je potřeba pamatovat i na další rizika. Není jisté, že se exekutorovi podaří skutečně prodat nemovitost za cenu uvedenou ve znaleckém posudku – záleží, jaká je momentální nálada na trhu. A exekutor svou práci také nedělá samozřejmě zdarma. Nemluvě o tom, že celý proces zabere čas, čímž investorům uniká potenciální výnos.

Dále by měl každý investor opravdu pečlivě přemýšlet nad správným přístupem k rozložení rizika. Investice na crowdfundingových platformách by měly tvořit jen část investorova portfolia – nikdy by na ně neměl posílat veškeré své úspory a zainvestovat je třeba do jednoho projektu – naštěstí jen zřídka, ale někdy se tak děje. Z průzkumu HN pak vyšlo, že dotázaní mají na platformách nejčastěji méně než pět procent portfolia.

Každý zkušený investor si pak také porovnává poměr rizika a výnosu investice vůči alternativám. Třeba český státní dluhopis lze pořídit po očištění o náklady na poplatky s ročním výnosem pět procent na dva roky. Jde přitom o investici s minimálním rizikem – bankrot České republiky v horizontu dvou let není moc pravděpodobný. Je na zvážení investora, zdali mu nadvýnos, který platformy nabízejí, dokáže kompenzovat vyšší riziko investice. Také by měl zvážit, jaký očekává vývoj ekonomiky a sazeb do budoucna.

Nakonec by investor neměl zapomenout, že vyplacené úroky musí zpravidla danit.

Článek vznikl ve spolupráci s investiční platformou Fingood.