Jak se z regionální firmy stal globální developer. Jan Chromeček z UDI Group o expanzi, trpělivosti a stabilitě

Vaše firma dnes působí na několika kontinentech a patří mezi nejaktivnější české developery v zahraničí. Když se ohlédnete zpět, jaká byla cesta UDI Group od regionálních začátků po dnešní mezinárodní skupinu?

Naše historie sahá více než třicet let zpátky. UDI Group vznikla jako stavební firma, kterou založil Radek Menšík, a postupně se přetvořila v developerskou společnost. Začínali jsme na Moravě, později jsme působili v celé České republice a odtud jsme začali uvažovat o expanzi do zahraničí. Od začátku jsme se soustředili na výstavbu a řízení projektů od akvizice pozemku až po prodej. Nejsme investoři, kteří budují vlastní stavební firmy nebo dlouhodobě drží hotová aktiva. Naší rolí je dovést projekt od nápadu k realizaci a posunout ho dál, což nám umožňuje být pružní a růst i bez velkého korporátního zázemí. Postupně jsme se vyprofilovali jako skupina, která staví rezidenční, kancelářské i logistické projekty a dokáže se přizpůsobit podmínkám různých trhů. Dnes máme za sebou více než stovku dokončených projektů a přes šest tisíc předaných bytů v Čechách a zahraničí. Současně máme ve výstavbě přibližně dva tisíce bytů a v přípravě dalších více než pět tisíc.

Co bylo hlavním impulzem, proč jste se rozhodli rozšířit působnost UDI Group za hranice ČR? Byl to nedostatek vhodných příležitostí u nás?

V Česku ty příležitosti samozřejmě jsou, ale často narážíme na to, že mezi koupí pozemku a možností stavět uplyne řada let. V Praze to bývá deset i více let a to je čas, během kterého jsme schopni v zahraničí dokončit hned několik projektů. To byl jeden z hlavních důvodů, proč jsme začali hledat prostředí, kde se dá reálně plánovat a kde má výstavba předvídatelný rámec. Naším cílem ale nikdy nebylo z Česka odejít. Pořád tu máme projekty a chceme je tu mít. Zahraniční expanze nám spíš umožňuje být stabilnější, protože pokud se v jedné zemi trh zpomalí, jinde může být v růstové fázi. Díky tomu máme dnes rozpracováno přibližně 20 projektů, z toho deset ve výstavbě, a objem našich aktivit přesahuje z pohledu budoucí hodnoty 60 miliard korun.

Rozšířit působnost do jiné země znamená dobře odhadnout nejen ekonomiku, ale i místní prostředí. Jaká kritéria hrají při vašem rozhodování největší roli a čím vás přesvědčily trhy jako Panama nebo Kostarika?

Při výběru nových trhů sledujeme hlavně ekonomickou stabilitu, měnové prostředí a možnost spolupracovat s lokálními partnery. Proto jsme začali v zemích, které jsou nám blízké, jako Polsko, Maďarsko, Srbsko, a až později jsme se posunuli dál, do Střední Ameriky. Na první pohled to zní možná exoticky, ale třeba Panama nebo Kostarika mají silnou ekonomiku a měny navázané na dolar, což pro nás představuje logické a stabilní prostředí, které je klíčové pro realizaci našich projektů.

Jaké největší rozdíly vnímáte mezi přípravou projektů v Česku a v zahraničí?

Každá země má svá specifika, ale zásadní rozdíl je v přístupu k výstavbě. V zahraničí často cítíme větší chuť měst rozvíjet se a hledat řešení, jak výstavbu uskutečnit. Úřady development nevnímají jako překážku, ale jako součást rozvoje ekonomiky a infrastruktury. Když projekt přináší pracovní místa nebo oživuje brownfield, je snaha ho posunout dopředu. Výjimky ale existují i v Česku. V Brně jsme měli velmi dobrou zkušenost. Město s námi aktivně komunikovalo a projekt se podařilo povolit rychleji, než jsme čekali. To ukazuje, že i u nás může systém fungovat, pokud se sejdou rozumné podmínky a vůle všech stran. V zahraničí je zpravidla celý proces daleko rychlejší. V Maďarsku trvá stavební povolení dvanáct až osmnáct měsíců, v Srbsku často i méně. V Panamě je systém dvoustupňový. Nejdřív se získá obdoba územního rozhodnutí, ta je hotová během několika týdnů, a celé povolení obvykle trvá půl roku. Takové prostředí umožňuje plánovat projekty s větší jistotou a předvídatelností, což je pro investory i partnery klíčové.

Co bývá na zahraničních projektech nejtěžší? Je to rozdílná legislativa, kultura, nebo spíš budování zázemí a týmu?

Nejtěžší je vždycky začátek. Každý trh funguje jinak a první projekt bývá zkouškou trpělivosti i mentální odolnosti. Postupně ale zjistíte, že klíčové jsou tři věci: lidé, trpělivost a respekt k místním podmínkám. Je potřeba vybudovat síť od projektantů přes stavební firmy až po banky. V jednotlivých zemích máme menší kanceláře a spolupracujeme s partnery, s nimiž si rozumíme lidsky i profesně. Důležité je přistupovat k nim s respektem, ale zároveň s vlastním profesním sebevědomím. Nepomáhá přicházet s hotovými recepty z domácího trhu. Mnohem důležitější je porozumět místnímu prostředí a hledat řešení společně. Jakmile se síť vztahů vybuduje, přináší to velkou výhodu. Nemusíme začínat od nuly a můžeme rozvíjet další projekty. Proto se snažíme, aby tam, kde se jednou etablujeme, vznikla dlouhodobá přítomnost, ne jednorázová epizoda.

V roce 2023 jste založili také vlastní fond kvalifikovaných investorů, co vás k této myšlence přivedlo?

Byla to především poptávka samotných investorů. Chtěli od nás nástroj, který jim umožní podílet se na našich projektech, tak jsme se rozhodli ho vytvořit. Cílem od začátku bylo nabídnout produkt, který má jasnou strukturu, kontrolovaný výnos a reálné zajištění v samotných nemovitostech. Do fondu zařazujeme jen nemovitosti, které jsou kompletně připravené po právní i technické stránce, aby bylo zřejmé, že za nimi stojí skutečná hodnota, ne jen papírový plán. Aktuálně tedy fond investuje do projektů v současné hodnotě kolem jedné miliardy korun a zaměřuje se především na stavby v Česku. Do budoucna ale plánujeme zařadit i zahraniční projekty, které už mají hmatatelnou podobu nebo jsou ve fázi výstavby.

Pro jaký typ investorů je, dle vašeho názoru, investice do fondu vhodná?

Zejména pro investory, kteří chtějí diverzifikovat svůj majetek a investovat do reálných aktiv, ale zároveň hledají transparentní a odborně řízené řešení. Našimi nejčastějšími investory jsou jednotlivci či rodinné firmy, ale výjimkou nejsou ani institucionální investoři. Fond jim umožňuje podílet se na projektech, které by jinak zůstaly vyhrazené jen velkým hráčům, a právě to považujeme za jeden z jeho největších přínosů.

V posledních letech se development proměňuje rychlým tempem vlivem technologií, udržitelnosti nebo měnících se potřeb lidí. Kam podle vás tento obor směřuje?

Development se bude dál posouvat směrem k technologiím, které zjednodušují řízení a zvyšují efektivitu. Dnes už velkou roli hraje digitální modelování staveb, které umožňuje připravit projekt do posledního detailu ještě předtím, než se kopne do země. Díky tomu se dá lépe plánovat, předcházet chybám i optimalizovat náklady. Velký potenciál vidím také v prefabrikaci, tedy ve výrobě částí budov ve fabrikách, které se pak na místě jen složí. V zemích s kratší stavební sezonou to šetří měsíce práce a zároveň zajišťuje přesnost a nižší chybovost. Tyto technologie umožní standardizovat kvalitu napříč zeměmi a zároveň snižovat ekologickou stopu výstavby. Z pohledu trhu se bude klíčovým tématem stávající dekády stávat dostupnost. Ceny bytů v Praze jsou pro řadu lidí mimo dosah, a proto očekáváme větší důraz na nájemní a dostupné bydlení. Nejen kvůli ekonomice, ale i kvůli změně životního stylu, neboť mladší generace se méně váže k jednomu místu a oceňuje větší flexibilitu.

UDI Group se dnes pohybuje od střední Evropy až po Latinskou Ameriku. Jaká je vaše představa o dalším rozvoji firmy?

Naším dlouhodobým cílem je vybudovat firmu, která dokáže fungovat stabilně bez ohledu na ekonomické výkyvy. Velké korporace často dosahují stability díky tomu, že působí v několika oborech. Mají třeba průmyslovou výrobu, private equity nebo energetiku. My se naopak zaměřujeme čistě na development, a právě proto musíme být rozkročeni i geograficky, ne pouze sektorově. Diverzifikace napříč zeměmi je pro nás způsob, jak dosáhnout rovnováhy. Když se v jednom regionu trh zpomalí, jiný se může zrovna rozvíjet. Proto se soustředíme na stabilní ekonomiky v eurovém i dolarovém prostoru od střední a západní Evropy po Latinskou Ameriku. Naší ambicí je dál rozšiřovat působnost do regionů, které splňují tyto parametry. Aktuálně sledujeme kromě západní Evropy příležitosti například v Kolumbii, Austrálii, Kanadě nebo částečně ve Spojených státech, kde vidíme prostor pro rezidenční i logistický development. Smyslem toho všeho ale není nekonečný růst. Chceme, aby UDI Group byla dlouhodobě vnímána jako firma, která rozvíjí města udržitelně a zanechává po sobě kvalitní projekty s pozitivním dopadem.

Článek vznikl ve splupráci s UDI Group.