Pro lidi s Alzheimerem vytváříme retro místnosti nebo falešné autobusové zastávky, říká Martin Fojtík, zakladatel Property Fund for Living

Proč jste se rozhodli zaměřit na stařeckou demenci, a ne jako jiné fondy na celou oblast péče o seniory?

Ze dvou důvodů. Ten první souvisí s obdobím, kdy mi zemřel táta. Byl vážně nemocný a já si tehdy řekl, že chci dělat něco, co má skutečný sociální přesah. Ten druhý přišel spíš náhodou. Narazili jsme na článek popisující tristní stav péče o lidi se stařeckou demencí v Česku. Nedalo nám to, a tak jsme se podívali na data a ta ukázala, že jde i o byznysově velmi zajímavou oblast.

Podle dat za rok 2024 žilo v Česku s diagnózou demence přibližně 118 000 lidí, přičemž se odhaduje, že až třetina případů zůstává vůbec neodhalena. Některé zdroje proto mluví o tom, že reálný počet lidí s demencí může dosahovat až 450 000. Jak vážný je v tomto kontextu problém nedostatečných kapacit péče?

V zásadě bychom dnes potřebovali téměř dvojnásobek kapacity. Na jedno lůžko průměrně čekají dva až tři klienti a čekací doba je kolem roku a půl. I kdybychom v budoucnu postavili 50 000 nových lůžek, pořád by to bylo málo. A je úplně jedno, na kterou část republiky se podíváte, statistiky jsou podobné.

Často dostáváme otázku, proč nejdeme do zahraničí. Proč bychom ale měli, když český trh je extrémně nesaturovaný s obrovskými příležitostmi. Samozřejmě existují i limity, například nedostatek personálu v sociálních službách. I proto je důležité spolupracovat se školami, aby připravovaly studenty na fyzicky i psychicky náročnou péči. Stejně tak je potřeba vytvářet dětské skupiny a stavět služební byty. Zvlášť když přes 90 procent pečovatelů tvoří ženy, často samoživitelky.

Podle jakého klíče akvírujete Alzheimer centra do fondu? Jaká je vaše strategie?

Jednak kupujeme hotová zařízení a také stavíme nová. U nově budovaných je výběr lokalit jednoduchý. Zaměřujeme se na krajská a okresní města a vždy dbáme na to, aby v okolí byla dostupná zdravotní péče, nemocnice nebo poliklinika. Důležitá je pro nás také dopravní dostupnost. Každý pozemek, na kterém dnes stavíme Alzheimer centrum, má v těsné blízkosti zastávku městské hromadné dopravy. To je důležité kvůli personálu i rodinným příslušníkům, aby se bez problémů na místo dostali. Zásadně stavíme v centrech měst, nikdy na okraji nebo v odlehlých lokalitách, protože chceme, aby rodiny své rodinné příslušníky navštěvovali. Jakmile je zařízení někde za městem, návštěvy ubývají.

Co se týče zařízení, která akvírujeme, zaměřujeme se výhradně nově postavené objekty, aby náklady na budoucí servis a správu nebyly vysoké. Musí být moderní, energeticky efektivní a splňovat naše vysoké standardy. Nechceme rekonstruované budovy ani objekty staré 15 až 20 let, které by vyžadovaly investice v řádu desítek milionů korun. Snažíme se vybírat objekty, za které bychom se sami nestyděli, kdybychom do nich měli dát příbuzné.

Máte spočítáno, jaká je cena jednoho Alzheimer lůžka?

Dnes se při výstavbě nového zařízení dostáváme na cenu zhruba 1,3 až 1,5 milionu korun za jedno lůžko. Pro srovnání, stát staví lůžko v Alzheimer centru za přibližně 3 až 4,5 milionu korun.

Přesto je největším provozovatelem Alzheimer center stát. Převezmou postupně otěže soukromí investoři?

Často říkám, že Alzheimer centra v Česku kopírují obecný trend českého bydlení. Česko je v evropském kontextu specifické, máme silně zakořeněný pocit, že nemovitost je třeba vlastnit. Nájemní bydlení je vnímáno jako méněcenné. Výsledkem je, že zhruba 80 procent lidí bydlí ve vlastním, zatímco v západní Evropě je poměr opačný.

Podobně to vypadá i v oblasti péče o seniory. Přibližně 80 procent Alzheimer center v Česku provozuje stát, zatímco soukromý sektor tvoří jen asi pětinu. V jiných evropských zemích je poměr buď vyrovnaný, nebo dokonce převládá soukromý sektor. A tady narážíme na zásadní problém: dokud nebudou nastaveny rovné podmínky pro provoz mezi státními a soukromými zařízeními, bude stát dál dominovat. Ale i to se bude muset změnit, stát si postupně uvědomuje, že péči v současném rozsahu ekonomicky neutáhne. Příspěvky na péči se sice zvyšují, města se snaží stavět nová zařízení, ale otázka financování zůstává. Nezbyde nic jiného než oslovit soukromý sektor.

Jak podle vás vypadá důstojné stáři člověka s Alzheimerovou chorobou?

Tohle je otázka za milion dolarů. V České republice se péče v Alzheimer centrech často využívá až v poslední fázi, kdy už si rodina neví rady. Nechci, aby to znělo cynicky, ale klienti v těchto zařízeních obvykle zůstávají rok až rok a půl. Rodina se stará a dává do péče veškerou energii. Někdy je to nejlepší možné řešení, jindy ale může starost rodiny výrazně zatížit psychiku těch, kteří ji poskytují.

Za mě je klíčové, aby péče byla bezpečná a aby se s klientem pracovalo dlouhodobě, to znamená nějakou aktivizační činnost, canisterapii, mezigenerační aktivity. Skvěle funguje, když máte v zařízení dětské skupiny nebo školky, kdy se setkávají dvě generace a senioři s dětmi doslova pookřejí.

Samozřejmě je důležitá také zdravotní péče. Klienti přicházejí s různými zdravotními obtížemi, které vyžadují pozornost. Není možné je jen tlumit léky kvůli nedostatku personálu. Musíte dělat vše pro to, aby měl klient v té poslední fázi život co nejkvalitnější. Alfou a omegou je také strava. Vždycky říkám: chcete poznat kvalitu zařízení? Podívejte se, co se vaří v kuchyni. Pokud byste si to jídlo sami nedali, nedávejte tam ani svoji babičku s dědou.

A v neposlední řadě prostředí. O něčem vypovídá už jen to, jak to daném místě voní. Mimochodem, v některých zařízeních se stává, že jsou klienti zamykáni na pokojích. Děje se to často kvůli nedostatku personálu, i když je to ze strany pojišťoven zakázané. Víme ale, že se to děje.

Jak by mělo vypadat moderní Alzheimer centrum?

Situace se výrazně změnila vlivem trhu a očekáváním rodinných příslušníků, kteří chtějí pro své blízké kvalitní službu. Proto všechna naše nová zařízení stavíme s důrazem na komfort. Jsou klimatizovaná, mají stínění, rolety, a jsou navržena tak, aby zvládala letní vedra. Využíváme obnovitelné zdroje, fotovoltaiku, v některých objektech máme i geotermální vrty a pracujeme s šedou vodou.

Co se týče interiéru, dbáme na to, aby byl co nejvíce propojený s místem, kde se zařízení nachází. Například v Novém Jičíně na severní Moravě používáme velkoformátové tapety s motivy Beskyd — fotografie kopců, krajiny, která klientům připomíná jejich domov. Jde nám o tom, aby místnosti klientům neustále připomínaly místa, kde se narodili. Vytváříme také retro místnosti — prostory, které připomínají byty ze sedmdesátých let. Používáme dobový nábytek, obrazy, nádobí. Klienti se v nich cítí nejlépe, protože jim to evokuje známé prostředí.

Kolik Alzheimer center jste navštívil?

Když jsme zakládali fond, navštívil jsem 107 zařízení po celém Česku, od Mariánských Lázní až po Opavu. Byl jsem v soukromých, státních, krajských i městských zařízeních. Někde to bylo skvělé, jinde naprosto tristní. V některých zařízeních to smrdělo močí a zděšený jsem byl z míst, kde byli klienti zamykáni v pokojích. Často šlo o staré objekty, kde nebylo možné zajistit bezpečný pohyb, protože pacienti s demencí mají tendenci odcházet.

Viděl jsem ale i několik zařízení, která byla geniální. Měly nádherné parky, paměťové smyčky, které umožňují klientům bezpečně se pohybovat a vracet se na známé místo. My například děláme falešné autobusové zastávky, protože mnoho klientů si pamatuje, že celý život jezdili do práce autobusem. Krátkodobou paměť ztrácejí, ale ta dlouhodobá zůstává. Zastávka jim dává pocit orientace. Klient tam dojde, čeká, autobus nepřijede, projde se po smyčce a vrátí se zpět. Pro někoho to může znít směšně, ale člověku s demencí to připomíná jeho minulost. A vaším úkolem je dělat vše, aby pro ně přechod do nového prostředí byl co nejsnadnější.

Zařízení navrhujeme tak, aby první dojem připomínal hotel, ne nemocnici. Vstupní prostory jsou příjemné, voňavé, bez zápachu dezinfekce. Každé zařízení má jasně definovanou strukturu: sesterny, pokoje, kuchyň, výdejnu jídla, aktivizační místnosti, retro místnosti, zahradu. A vše je navrženo tak, aby provoz byl maximálně efektivní. Ne jako ve starých zámečcích, kde kolikrát personální nachodí několik desítek kilometrů denně.

Kde berete inspiraci?

Především v Rakousku, ze kterého jsme čerpali způsob péče, vizuál, ale i třeba zmíněné falešné autobusové zastávky. Pokud bychom se ale měli bavit o zemi, které má péči o seniory na nejvyšší úrovni, byly by to Spojené státy. V nich jsem také navštívil několik zařízení, která připomínala pětihvězdičkový hotel. V USA ale fungují na jiném systému financování a legislativy.

Kdo je váš typický investor?

Když jsme zakládali fond, říkali jsme si, že bude pro každého, kdo už má nainvestováno v různých portfoliích a hledá něco se sociálním přesahem. A dodnes jsme jediný nemovitostní fond zaměřený výhradně na péči o klienty s demencí. Máme sice nějakou konkurenci, ale nikdo se nevěnuje pouze této úzké sociální skupině. My jsme se rozhodli jít jinou cestou, soustředit se výhradně na jednu věc a dělat ji dobře. Naši investoři jsou většinou lidé 45+, kteří se s touto nemocí už osobně setkali ve své rodině. A to je také naše cílová skupina, protože těžko vysvětlíte třicátníkovi, že ho to jednou může potkat, když s tím nemá osobní zkušenost. Ti, kteří tím prošli, přesně vědí, o čem mluvíme. Vnímají, jak obrovský nedostatek kvalitní péče tu je. A chápou, že náš fond je konkrétní odpovědí na daný problém.

Dnes máme přes 900 investorů, a když se s nimi bavíte, většina z nich vám řekne: „Já vím, o čem to je. Zažil jsem to.“ Často jsou to lidé z regionů, kde už zařízení máme nebo je právě budujeme.

Chystáte nějaké nové akvizice?

Aktuálně připravujeme tři. O dvou zatím nemohu mluvit, třetím je zařízení v Lužci nad Vltavou, kousek za Prahou. V areálu se právě dokončuje nová část, která doplní dvě stávající budovy. Předpokládáme, že akvizice bude uzavřena do konce letošního roku, nejpozději v lednu příštího.

Kromě toho jsme v pokročilé fázi výstavby zařízení v Novém Jičíně, které plánujeme otevřít v létě příštího roku. Stavbu jsme zahájili také v Ostravě, kde máme vydané stavební povolení. V Nymburce jsme těsně před jeho vydáním a v Českých Budějovicích už máme vše připraveno k zahájení.

Jaké jsou vaše dlouhodobější plány s fondem?

Vždycky říkám, že nechci soutěžit. To je moje základní premisa. Děláme něco, co má hluboký sociální přesah, a soutěžit v takové oblasti mi přijde nevhodné. Opakuji to i svým kolegům, kteří občas říkají, že chceme být největší nebo nejlepší. Mým cílem není velikost pro velikost.

Mým cílem je mít v portfoliu 50 zařízení, zhruba 6000 lůžek. To je rozsah, který nám umožní skutečně ovlivňovat trh, nastavovat trendy a určovat kvalitu péče. Chci, abychom měli vliv na to, jak budou vypadat prostory, ve kterých lidé tráví poslední fázi života. Aby to nebyly zanedbané budovy, ale důstojná místa, která odpovídají tomu, co si ti lidé za svůj život zaslouží.

Článek vznikl ve spolupráci s Property Fund for Living.