Čeští investoři skupují tuzemské reality. Může to být naděje i pro neúspěšná obchodní centra

Obchodní centra Palladium, Flóra, Arkády Pankrác, Nákupní galerie Myslbek nebo Palác Pardubice. To jsou příklady prémiových obchodních center, která v poslední době nově získala české majitele. Zájem je však mezi domácími investory také o ta, která nemají ani zdaleka tak dobré výsledky. Vidí v nich totiž potenciál do budoucna.

„Že je nějaké centrum neúspěšné, ještě neznamená, že to není zajímavé investiční aktivum. Spousta investorů vyhledává právě problematická aktiva, protože spatřuje prostor pro vytvoření určité přidané hodnoty a většího zisku při dalším prodeji,“ vysvětluje advokát Emil Holub, partner mezinárodní právní kanceláře Clifford Chance, typické uvažování části investorů. A dodává, že příkladů, kdy nový investor vytáhl upadající obchodní centrum nahoru, je jen v Praze celá řada.

Předpokladem ale je, že si investor dokáže sehnat zkušený management. Právě aktivní správa je v oblasti retailu tím, co může vytvořit přidanou hodnotu. „Kvalita managementu je v tomto případu opravdu klíčová. Když investoři svěří správu byť jen průměrnému manažerovi, hodnota takové investice se nezvýší, nebo dokonce půjde dolů,“ upozorňuje advokát a partner Clifford Chance Milan Rákosník s tím, že i takových případů viděl v praxi dost. Špatně vybraný management podle něj může potopit i centrum, které původně fungovalo velmi dobře. Zkušené vedení naopak investici dokáže v poměrně krátkém čase zajímavě zhodnotit – už během několika let může investor prodávat s významným ziskem.

„Jde o to, aby management s uspořádáním obchodního centra skutečně aktivně pracoval a aby dokázal odhadnout, co bude fungovat a co nikoli. Může se třeba rozhodnout, že některé obchodní jednotky rozdělí na menší, že nájemce, kteří zákazníky nezaujali, přesune jinam nebo že přiláká nové. A samozřejmě by měl pracovat i s výší nájmů,“ vypočítává Rákosník.

Právě možnost rychle zhodnotit investici může být jeden z faktorů, proč je retail v rámci komerčních realit pro investory tak zajímavý. „U kancelářských budov se vám toto nestane. Ty mají obvykle nájmy pěti-, šesti-, sedmileté s možností prodloužení. V podstatě tam čekáte pouze na nějaké navýšení nájmu o inflaci a moc s tím pracovat nejde. Když změníte nájemce, nebude vám platit významně víc než ten předchozí. U retailu se s tím ovšem dá velmi dobře pracovat. Špatné centrum můžete přeměnit na dobré, dobré na vynikající a tak dále,“ upozorňuje Holub.

Co přinesla covidová éra

Dalším důvodem, proč se retail aktuálně dostal do popředí zájmu, je, že tato oblast prošla v posledních letech významnou proměnou s tím, jak se zákazníci přesunuli do světa online nákupů. A musela se také vypořádat s nestandardními podmínkami, které přinesla pandemie covidu-19.

„Už před covidem tu vůči retailu panoval takový trochu negativní sentiment, který se k nám přeléval z Ameriky a ze západní Evropy, kde toho retailu bylo moc. Nedařilo se mu a investoři se začali bát, jestli je dlouhodobě udržitelné do něj investovat. A pak přišel covid a úplné uzavření obchodů, kdy lidé začali ještě více nakupovat online,“ popisuje Rákosník vývoj na trhu s obchodními prostory. Tohle všechno vedlo k tomu, že maloobchodní nemovitosti nebyly považovány za atraktivní investici. Zároveň to však donutilo oblast retailu k výrazné transformaci. „Určitě jste si všimli, že dnes mnohá obchodní centra vypadají jinak. Mají méně tradičních obchodů například s módou, zato se zvětšily food courty a přibylo nejrůznějších atrakcí. A ukazuje se, že to funguje. Lidé do kvalitních obchodních center zase chodí a utrácejí tam peníze. Investice do retailových nemovitostí jsou dnes opět v popředí zájmu a je to segment, kam se dnes čile investuje,“ dodává Rákosník.

Investory zajímají i menší města

Poptávka po obchodních centrech se ale zatím týká téměř výlučně Prahy a Brna, tedy největších českých měst s nejvyšší koncentrací retailových ploch i potenciálních zákazníků. Neznamená to ale, že by čeští investoři o retailové prostory v menších městech nestáli. „Jen se poohlíží po něčem jiném. V menších městech investory v poslední době velmi zajímají retailové parky,“ popisuje jeden z trendů poslední doby Holub. Ty mají většinou podobu parkoviště obklopeného obchody, jimž dominuje některý z velkých řetězců s potravinami. Obvyklou součástí bývají i drogerie nebo chovatelské potřeby. A jak ukazují zkušenosti investorů, tento koncept v menších městech velmi dobře funguje.

„V případě retail parků hraje roli i jistý sentiment z dob pandemie covidu. Vyjma krátkého období, kdy bylo zavřené skutečně vše, měly retail parky na rozdíl od obchodních center otevřeno. Tehdy se ukázalo, že jde o velmi odolný model,“ říká Rákosník. Nespornou výhodou retail parků je i to, že přitahují kategorii obchodníků, kteří odpovídají poptávce i kupní síle v menších městech. Nestává se tedy, že by retail parky bojovaly s neobsazenými obchodními prostory nebo nedostatkem zákazníků tak, jako se to někdy děje v méně úspěšných obchodních centrech. V Česku je v tomhle segmentu navíc stále ještě prostor k růstu.

„Jelikož se staví na okrajích menších měst, potřebné pozemky většinou nejsou tak drahé a ani výstavba samotná není tak nákladná, jako když se staví obchodní centrum v centru města nebo v jeho blízkosti. Díky tomu bývají přijatelné i nájmy, což je pro obchodníky atraktivní. Retail parky navíc přinášejí velmi stabilní zisky, a to se pak samozřejmě odráží na zájmu investorů,“ popisuje Holub další z výhod tohoto segmentu s tím, že stabilní zisky jsou zajímavé i pro banky, které díky tomu ochotně financují výstavbu dalších parků.

Češi jako landlordi

Po období velkých transakcí ale může na českém trhu paradoxně nastat až příliš velký klid, kdy své pozice vyklidí zahraniční investoři a ti tuzemští budou svá aktiva držet dlouhodobě. Čeští investoři totiž podle Holuba a Rákosníka z Clifford Chance obecně patří spíš k landlordům, tedy k těm, kdo se svých realit drží.

„To je rozdíl oproti západní Evropě, kde jsou realitní fondy spíše postavené jako takzvaně uzavřené. To zjednodušeně řečeno znamená, že mají pevný investiční horizont, na jehož konci se fond zlikviduje a rozprodá. České fondy jsou naopak v drtivé většině postaveny jako neuzavřené, nemají uzavřený investiční horizont a investice se drží dlouhodobě,“ poukazuje na rozdíl mezi českými a západoevropskými investory Holub. Aktivita na českém trhu s komerčními realitami se může ve střednědobém horizontu naopak přeměnit na trh stojatých a homogenních vod.

Rákosník upozorňuje, že ač máme sklon vnímat dominantní pozici českých investorů na trhu s realitami pozitivně, realitní profesionálové jsou na pozoru. „Ve chvíli, kdy se totiž něco stane s tímto jedním typem poptávky a my už nebudeme mít žádný jiný typ poptávky, bude likvidita a schopnost současných vlastníků fondů rozprodat velmi omezená. Pestrost investorů je velmi zdravá a my jsme si tímto vývojem, který je specifický pro Českou republiku, diverzitu potlačili na minimum. A vrátit poptávku od zahraničních investorů bude těžké,“ upozorňuje Rákosník.

Na druhou stranu Rákosník vyzdvihuje profesionalitu českých investorů. „Ukazuje se, že čeští investoři dokáží velmi dobře kapitalizovat ze své znalosti lokálního prostředí, schopnosti činit rychlá rozhodnutí a aktivně spolupracovat s nájemci,“ uzavírají Holub a Rákosník.

Článek vyšel ve spolupráci s Clifford Chance.